Le rapport évoque un véritable "paradoxe francilien". Avec une tendance à la réduction des tailles de ménages, où 37 % des foyers étaient composés d'une seule personne en 2018 (selon l'Insee) et 41 % projetés d'ici 2050, les logements disponibles, qu'ils soient privés ou sociaux, ont une majorité (96 %) de pièces excédentaires.
Cette analyse, fruit d'un travail mené par ESPI2R, FPI et Capem, révèle qu'une augmentation de 200.000 T2 est obligatoire entre 2021 et 2030 pour répondre à une demande croissante de logements adaptés. En revanche, les T4 et T5, largement représentés, ne correspondent plus aux besoins actuels.
Les conclusions s'appuient sur les données relatives à la structure des ménages de l'Insee entre 2006 et 2021, établissant un besoin d'une pièce par personne, rendant ainsi les T2 adaptés aux couples ou familles pas encore nombreuses. D'après cette étude, les studios et T2 sont insuffisants, alors que la proportion de T3 est jugée équilibrée.
Surfaces minimales et logements neufs
À travers l'Île-de-France, hors Paris, un déficit de logements de taille adaptée est constaté. Les appartements de trois pièces sont quant à eux représentés de manière équilibrée, mais les logements familiaux, en particulier les T4 et T5, sont jugés en surplus.
Les réels défis persistent à trouver un logement adéquat pour les familles, principalement car ces logements sont souvent occupés par des ménages ayant migré depuis l'ancienne norme d’occupation, comme les parents dont les enfants ont quitté le domicile.
La faible rotation du marché immobilier, révélée par la Fédération nationale de l'immobilier, ne facilite pas cette situation. Le taux de rotation ne dépasse pas 2,3 % au niveau national, un chiffre qui a chuté avec la crise sur les marchés du neuf et de l'ancien, rendant les propriétaires réticents à vendre.
"L'espace est très inégalement réparti", souligne Julien Pemezec, co-président de la FPI Île-de-France, ajoutant que 21 % des ménages franciliens connaissent une sur-occupation alors que 13,5 % vivent dans des logements beaucoup trop grands.
"Les ménages font face à un véritable défi" déclare un expert de l'immobilier. "Il est essentiel de s'adapter aux nouvelles dynamiques démographiques".
La difficulté de vendre et les besoins familiaux
La pression croissante sur le logement incite les municipalités à promouvoir la construction de logements familiaux. Selon Bruno Halluin, co-président de la FPI, la métropole du Grand Paris exige une part significative de logements adaptés aux familles.
"Nous faisons face à des programmes que nous peinons à vendre" a-t-il déclaré. La demande excessive en logements d'une certaine taille pousse les promoteurs à explorer des alternatives, comme le coliving.
Les normes des Plans locaux d'urbanisme peuvent parfois ajouter des contraintes, mais elles sont justifiées par des préoccupations concernant le confort et l'adaptabilité des logements, surtout dans une région où 21 % des résidences principales font moins de 40 mètres carrés.
Les dynamiques démographiques vont évoluer, la région devant faire face à un afflux de ménages de dimensions plus petites, notamment en raison de séparations et de départs de jeunes. D'après l’Insee, la taille moyenne des ménages pourrait passer de 2,30 à 2,16 d'ici 2050.
Dans le cadre du Schéma directeur de la région d’Île-de-France, la cible fixée de 70.000 nouvelles constructions par an demeure inatteinte à l’heure actuelle.
