LMP signifie Loueur en Meublé Professionnel, tandis que LMNP désigne Loueur en Meublé Non Professionnel. Bien que ces deux régimes aient pour but commun la location de biens meublés dans un cadre fiscal avantageux, leur fonctionnement et leurs profils cibles divergent considérablement.
La clé pour choisir entre LMP et LMNP réside dans l'ampleur de votre parc locatif et vos revenus totaux. Passons en revue les différences fondamentales entre ces deux statuts pour vous aider à faire le meilleur choix.
Conditions d’éligibilité aux statuts LMP et LMNP
Le statut LMNP est accessible à ceux qui génèrent moins de 23 000 euros de recettes locatives, à condition que ces recettes ne dépassent pas 50 % des revenus professionnels du foyer. Ce régime convient donc à la majorité des propriétaires n'ayant qu'un bien à louer.
En revanche, le LMP s’applique aux investisseurs dépassant ces seuils. Les recettes locatives doivent excéder 23 000 euros et représenter plus de la moitié des revenus professionnels du foyer fiscal, rendant ainsi ce statut adapté aux propriétaires de multiples biens à fort potentiel locatif.
L’amortissement du bien immobilier
Concernant l’amortissement, peu de différences existent entre LMNP et LMP. Les deux statuts permettent cette option lorsqu'un régime réel est choisi. Par le biais de ces amortissements, les investisseurs peuvent bénéficier d’une taxation réduite sur leurs revenus locatifs. Toutefois, deux situations spécifiques chez le LMNP excluent le droit aux déductions d’amortissements :
- Si l'option pour le régime micro-BIC est choisie, l'amortissement n'est pas applicable.
- Si le dispositif Censi-Bouvard est utilisé, seule une réduction d’impôt est possible, pas un amortissement.
Imposition des revenus LMP et LMNP
Les deux statuts sont assujettis aux mêmes règles d'imposition, c'est-à-dire à la déclaration sous le régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Néanmoins, en LMNP, les déficits peuvent être imputés uniquement sur les revenus de la location meublée, tandis qu'en LMP, ils peuvent être déduits du revenu global du foyer. Ainsi, le LMP présente un avantage certain en termes de fiscalité.
Formalités liées aux statuts
Le statut de LMNP est simplifié, requérant uniquement une déclaration auprès de l'administration fiscale, sans besoin d'immatriculation au RCS ni de tenue de comptabilité complexe. Un simple registre de dépenses et recettes suffit.
En revanche, le statut LMP, lorsque le régime réel est choisi, impose une comptabilité d'engagement, nécessitant des connaissances spécifiques ou même l’intervention d'un comptable. L'adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA) est souvent recommandée pour alléger les coûts de cette comptabilité.
Charges sociales et plus-values de cession
Concernant la TVA, celle-ci n’est pas applicable à l'immobilier, sauf pour les locations à usage commercial ou hôtelier. En matière de charges sociales, le LMNP bénéficie d’une situation plus avantageuse :
- Pas de charges sociales sur les revenus non professionnels.
- Seule la CSG/CRDS de 17,2 % est due.
À l’inverse, le LMP doit faire face à des cotisations sociales variant de 20 % à 43 % selon les recettes et à des prélèvements de la CSG et CRDS à hauteur de 9,7 % sur les revenus d’activité.
Enfin, en cas de revente, le régime d'imposition varie selon le statut. Les LMNP, considérés comme non-professionnels, profitent d'une exonération dégressive des plus-values immobilières après 5 ans, tandis que les LMP ont des règles plus strictes, avec une exonération partielle conditionnée par le niveau des recettes.
En somme, choisir entre LMNP et LMP nécessite une compréhension approfondie de votre situation financière et patrimoniale. Il est conseillé de consulter un professionnel pour bien naviguer entre ces deux statuts avant de prendre une décision formidable dans votre projet d'investissement locatif.
