Avec un peu plus de 11 % de logements sociaux, Biarritz reste bien en dessous des 25 % exigés par la loi. Assez alarmant, elle a déboursé 2,5 millions d’euros en pénalités en 2025. Entre les contraintes foncières, le développement de résidences secondaires et les mécanismes de déduction, la Ville peut-elle réduire cette facture ?
Cpropriétaires souvent peu enclins à louer à l'année.
En plus, 1 400 Biarrots sont actuellement en attente d’un logement, auxquels s’ajoutent 400 demandeurs souhaitant accéder à une propriété via le Bail réel solidaire (BRS).
Les chiffres alarmants des pénalités
Actuellement, la commune ne compte donc qu’environ 11 % de logements sociaux dans son parc immobilier, un chiffre ridicule comparé aux 25 % requis par la loi de Solidarité et de Renouvellement Urbain (SRU). En 2024, la ville a ainsi versé 2,3 millions d'euros de pénalités pour cette insuffisance, ce montant grimpant à 2,5 millions en 2025. Pour l’année 2026, le prévisionnel est fixé à 2,8 millions d'euros, indique Édouard Chazouillères, l'adjoint aux finances.
Alors comment ce montant est-il calculé ? La pénalité dépend du nombre de logements sociaux manquants. Ainsi, pour Biarritz, ce montant représente environ 774 837 euros pour 2025. Cependant, lorsque la production de logements sociaux est jugée insuffisante, l'État considère que la commune ne fait pas d'efforts adéquats et la déclare carencée, ce qui est le cas de Biarritz depuis 2017. Denis Caniaux, directeur de l'Agence d'Urbanisme Atlantique et Pyrénées (Audap), explique que la pénalité est majorée par le préfet, qui a fixé cette majoration à 250 %. "Des conditions de déduction pour certaines opérations liées à la création de logements sociaux existent, mais dans des cas particuliers."
"Dans certaines conditions, nous pouvons déduire des opérations liées à la création de logements sociaux. La mairie de Biarritz le pratique souvent," ajoute-t-il.
Cette majoration pourrait encore grimper jusqu’à 400 % dans certains cas.
Peio Dufau, député (EH Bai) de la 6e circonscription des Pyrénées-Atlantiques, a mis en lumière la contribution de la fraude à la résidence principale, obscurcissant davantage la situation. "Pour Biarritz, cela signifie qu'il faut construire 300 logements sociaux supplémentaires, augmentant ainsi la carence et la pénalité annuelle de la Ville," a-t-il déclaré à l’Assemblée nationale.
Des espoirs de changements
« Chaque décision a suscité des recours gracieux auprès du préfet, du ministre du Logement et même du Premier ministre. Être en conformité avec l'État est notre objectif,» note Chazouillères. Néanmoins, les contraintes restent lourdes, notamment la rareté du foncier, en raison de la loi Littoral et des exigences de zéro artificialisation nette (ZAN).
Les options pour réduire ces pénalités existent, même si la plupart des candidats jugent le défi irréaliste. Selon Denis Caniaux, "la déduction des opérations liées à la création de logements sociaux pourrait atténuer cet impact financier." La ville exploite déjà deux mécanismes pour y parvenir : le versement de subventions d'équilibre et la réalisation de moins-values. Par exemple, si la Ville achète un bien à 6 000 euros le m² mais le cède à un bailleur social à 2 000 euros, la différence peut être déduite de la pénalité. Néanmoins, cette déduction n’est prise en compte que deux ans après la livraison des programmes.
En 2023, avec l’achèvement de cinq logements sociaux sous le programme Loustau, Biarritz a pu éviter les pénalités SRU prévues, profitant d'une moins-value conséquente sur les coûts. Initié en 2018, le programme a permis de réduire la facture de 1,2 million d'euros pour la ville.
Avec plusieurs opérations en cours, comme celle de l’auberge de jeunesse de Mouriscot, où la Ville a consenti à une moins-value de 135 000 euros, la Ville espère réduire la pénalité jusqu'en 2025. Cependant, le projet phare de 250 logements (60 % de sociaux) voulu par la maire sortante sur la plaine sportive d’Aguilera ne sera pas éligible à ces déductions.
La lutte contre le déficit de logements sociaux à Biarritz s'annonce donc serrée, mais des mécanismes existent pour alléger la note, même s'ils ne suffisent pas à résoudre le problème de fond.
