En France, près de 40 % des foyers sont locataires de leur logement, que ce soit une maison ou un appartement. Parmi ces logements, 17 % appartiennent à des bailleurs publics et 23 % à des bailleurs privés. Le bailleur joue un rôle fondamental dans le processus locatif, car il doit garantir le respect du contrat de bail et s'assurer de son application durant toute la période de location. Qu’est-ce qu’un bailleur et quelles sont ses obligations ? Quelles sont les conséquences en cas de manquement ? Voici nos éclaircissements.
Définition d'un bailleur
Le bailleur se définit comme toute personne physique ou morale (entreprise, collectivité, etc.) qui donne en location un bien à un tiers, nommé locataire ou preneur. Le terme "bail" désigne un contrat stipulant qu'une partie accorde à une autre la jouissance d'un bien pour une durée déterminée et à un tarif convenu. Le bailleur peut :
- Être le propriétaire du bien, dans ce cas on parle de propriétaire-bailleur.
- Avoir la responsabilité de gestion d’un bien pour le compte d’un propriétaire.
Le bailleur, aussi appelé loueur, peut mettre en location divers types de biens, mais c'est principalement l'immobilier qui nous intéresse ici, englobant appartements, maisons ou locaux commerciaux.
Les obligations du bailleur
En tant que bailleur, plusieurs obligations légales s'appliquent en vertu de la loi de 1989 et du Code civil. Voici cinq responsabilités essentielles à respecter :
1. Fournir un logement décent
Le bailleur doit offrir un logement respectant les normes de salubrité, de sécurité et d'habitabilité. Selon la loi, un logement décent ne doit pas présenter de dangers affectant la sécurité ou la santé, et doit disposer des éléments nécessaires à une occupation normale. Parmi les critères à respecter, le logement doit avoir :
- Une surface habitable d'au moins 9 m² avec une hauteur de plafond d’au moins 2,20 m.
- Un niveau minimal de confort comprenant eau, électricité, sanitaires et coin cuisine.
- Un classement de performance énergétique minimal, évoluant entre A et F d’ici 2025.
Des diagnostics techniques, rassemblés dans le dossier de diagnostic technique (DTT), permettent d'évaluer le respect de ces exigences.
2. Assurer l’entretien du logement
Le bailleur a l’obligation de garantir que le logement est en bon état. Il doit réaliser les travaux nécessaires avant que le locataire n'emménage. Si le locataire est déjà installé, des accords peuvent être pris pour définir la nature des travaux nécessaires et leurs délais. De plus, le locataire peut les effectuer lui-même, avec une réduction de loyer en compensation.
3. Garantir une jouissance paisible
L'une des clés du bail est d'assurer au locataire une jouissance paisible de son logement. Cela comprend le respect de la vie privée du locataire, sans droit d'entrée sans autorisation. Sauf mention contraire, le bailleur ne peut pas imposer de visites annuelles. Le locataire doit être libre de recevoir qui il veut et d'héberger un animal de compagnie (sauf s’il est considéré comme dangereux). Le bailleur a aussi le devoir de préserver la tranquillité et la sécurité du locataire.
4. Transmettre des documents utiles
Le bailleur doit fournir plusieurs documents essentiels au locataire, tels que :
- Un exemplaire du contrat de bail avec le DTT.
- La copie de l’état des lieux d’entrée et de sortie.
- Les justificatifs des charges régularisées.
Depuis 2020, le bailleur doit également fournir une évaluation des consommations de fluides, permettant au locataire de mieux estimer ses dépenses. De plus, la restitution du dépôt de garantie doit se faire dans un délai de deux mois après la sortie du locataire.
5. Permettre la liberté d’aménagement
Le bailleur doit laisser le locataire libre d'aménager son logement, tant que cela ne compromet pas la conformité des lieux. Pour tout projet de travaux, l’accord écrit du bailleur est nécessaire. Ce dernier peut exiger la restitution des lieux dans leur état d'origine, sauf concernant des adaptations pour les personnes à mobilité réduite.
Risques pour le bailleur en cas de manquement
Un bailleur qui ne respecte pas ses obligations peut faire face à diverses sanctions, selon la gravité des manquements. Parmi les risques encourus, on peut citer :
- Des poursuites judiciaires et des amendes.
- Des sanctions administratives.
- Une résiliation du bail.
- Le remboursement des frais de réparation ou d'entretien.
- Une perte de revenus locatifs.
- Une dégradation de sa réputation pouvant affecter son investissement.
En parallèle, le bailleur possède des droits, notamment celui de percevoir le loyer et les charges en temps et en heure. De leur côté, les locataires ont aussi des responsabilités, comme :
- Fournir une attestation d’assurance pour le bien.
- Verser un dépôt de garantie si le contrat le stipule.
- Entretenir le logement et ses équipements.
- Faciliter l'accès au bailleur pour d'éventuels travaux.
- Ne pas sous-louer sans autorisation écrite.
Enfin, un locataire qui ne respecte pas ses obligations risque également des sanctions, pouvant aller jusqu'à la résiliation de son bail si celle-ci est stipulée dans le contrat.
